【掛川市 不動産売却】不動産を売却した時の税金の話。

query_builder 2022/08/10
土地中古住宅相続買取
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不動産の売却時に、意外と大きな出費になるのが「税金」です。 事前に把握しておきたいのですが、税金の話は専門用語も多く、難しくて理解しづらくて、イメージだけで嫌になってしまいます。

厳密な額が知りたければ税理士に相談するのが一番ですが、専門家への相談は少し敷居が高くもあります。


 前回も大体の説明はしたこともありますが、大まかな税額を把握できるように、基礎知識だけをわかりやすく解説してみます。

 ご自身の状況と照らし合わせてみると、合致していく部分があるかもしれません。

 不動産売却には3種類の税金があります。

 

■印紙税

■譲渡所得税

■住民税


売買契約時には「印紙税」を、売却後に確定申告すると同時に「譲渡所得税」を支払うことになります。また確定申告することにより、「住民税」が市区町村により自動的に計算され、課税されます。


*所得税は国税に、住民税は地方税に分類されます。 これらの税金を考えずに売却計画を立ててしまうと、「手残り金額が想定していたより少なかった」という結果になってしまいます。


不動産売却の税金①:印紙税

不動産売却にかかる税金の1つ目は【印紙税】です。 不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。 売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。 平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については、軽減措置が適用されて

売却価格が500万円~3000万円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、5千円~1万円の印紙税がかかると考えておけばいいでしょう。

※税率は変動する可能性があるので、最新の情報は国税庁webサイトでご確認ください。


不動産売却の税金②:譲渡に係る所得税&住民税

不動産売却時にかかる税金2つ目と3つ目は、【譲渡所得税】と【住民税】です。 この2つは、売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金です。 売却価格が購入価格より安い等、売却して損をしてしまった場合は払う必要がありません。


ポイント:取得時の契約書や領収書が残ってない場合は、課税価格が高額になる可能性がありますので、注意しましょう。

特に注意すべき点は、契約書等が残っていた場合、建物はその金額から経年劣化した分を償却しなくてはいけません。土地は償却の必要はありません。



※下記参考計算は資料より抜粋です。税理士としての説明文ではありません。

 【譲渡価額】 譲渡価額=売却想定価格4,300万円+固定資産税精算金10万円=4,310万円


【取得費】 減価償却費=建物の購入価格2,000円×0.9×0.015×12年=324万円 取得費=土地の購入価格2,000万円+建物の購入価格2,000万円-減価償却費324万円=3,676万円


【譲渡費用】 仲介手数料=売却想定価格4,300万円×3%(※)×1.1(消費税)=141万9,000円 売却想定価格4,300万円から、印紙税=1万円 譲渡費用=仲介手数料141万9,000円+印紙税1万円=142万9,000円  ※不動産売却の仲介手数料として一般的な「売却価格の3%」を想定

【譲渡所得】 譲渡所得=譲渡価額4,310万円-取得費3,676万円-譲渡費用142万9,000円=491万1,000円

次に課税譲渡所得を出します。 この場合、居住していたマイホームを売却するため、居住用財産の3,000万円特別控除が受けられます。 また、所有期間が10年を超えているため、居住用財産売却による14.21%の軽減税率が適用されます。 上記を踏まえて、課税譲渡所得を計算してみましょう。

【課税譲渡所得】 譲渡所得491万1,000円<居住用財産の特別控除3,000万円 譲渡所得が3,000万円以下なので全額控除、控除額は491万1,000円 課税譲渡所得=譲渡所得491万1,000円-特別控除491万1,000円=0円

課税譲渡所得がプラスになっていないので、この場合は14.21%の税率をかけるまでもなく、税金が発生しません。

つまり、築12年の居住用マンション売却の譲渡所得税と住民税は【0円】です。 ※2020年3月時点の情報です。

想定2:住まなくなって5年経過した、築12年の居住用マンションを売却する場合 次に、先ほどのマンションが「住まなくなって5年経過していた物件だった場合」を考えてみましょう。 想定1と異なるポイントは、「住まなくなってから5年が経過している」という点だけです。しかし、想定1と条件が異なっていることがわかります。 ここで、「居住用財産」の定義を思い出してみましょう。 マイホーム関連の特別控除が適用される「居住用財産」とは、「実際に居住している物件」もしくは「実際に居住していた事実があり、住まなくなってから3年が経過した日の12月31日までの物件」でしたね。 この物件はその条件を満たしていないため「居住用財産」には該当せず、前述した4つの特例は適用されません。

これを踏まえて、特別控除の影響が出てくる「課税譲渡所得」の算出を行ってみましょう。

【課税譲渡所得】  課税譲渡所得=譲渡所得491万1,000円-特別控除0円=491万1,000円 1,000円未満切り捨てのため、491万1,000円 所有して5年を超えているため、税率は長期譲渡所得に対する税率。

【税額】 長期譲渡所得の税率=所得税15.315%・住民税5% 所得税=課税譲渡所得491万1,000円×15.315%=75万2,119.65円 100円未満切り捨てのため、75万2,100円 住民税=課税譲渡所得491万1,000円×5%=24万5,550円  100円未満切り捨てのため、24万5,500円

【譲渡所得税 75万2,100円】+【住民税 24万5,500円】=【合計税額 99万7,600円】

つまり、この場合の譲渡所得税と住民税は【99万7,600円】です。 特別控除を受けられなかっただけで、0円だった税額が100万円に近い金額になってしまいました。 ※2020年3月時点の情報です。 ・税額は条件によって大きく変動する このように、条件が変わると、税額は大きく変動します。 課税譲渡所得が大きくなればなるほど税額も膨れ上がるので、不動産売却前には必ず計算しておきましょう。 売却価格がどれくらいになるかわからない、という場合は無料査定をお勧めします。 

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掛川・袋井 不動産売却相談センター

住所:静岡県掛川市領家 520

電話番号:0537-22-9883

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