【掛川市　不動産売却】不動産を売却した時の税金の話。 | 掛川市で不動産売却の専門会社を運営し最新情報を発信しております

不動産の売却時に、意外と大きな出費になるのが「税金」です。 事前に把握しておきたいのですが、税金の話は専門用語も多く、難しくて理解しづらくて、イメージだけで嫌になってしまいます。

厳密な額が知りたければ税理士に相談するのが一番ですが、専門家への相談は少し敷居が高くもあります。

　前回も大体の説明はしたこともありますが、大まかな税額を把握できるように、基礎知識だけをわかりやすく解説してみます。

　ご自身の状況と照らし合わせてみると、合致していく部分があるかもしれません。

　不動産売却には3種類の税金があります。

■印紙税

■譲渡所得税

■住民税

売買契約時には「印紙税」を、売却後に確定申告すると同時に「譲渡所得税」を支払うことになります。また確定申告することにより、「住民税」が市区町村により自動的に計算され、課税されます。

＊所得税は国税に、住民税は地方税に分類されます。 これらの税金を考えずに売却計画を立ててしまうと、「手残り金額が想定していたより少なかった」という結果になってしまいます。

不動産売却の税金①：印紙税

不動産売却にかかる税金の1つ目は【印紙税】です。 不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付します。 売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するためには、それぞれが印紙代を負担することが一般的です。 平成26年4月１日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書については、軽減措置が適用されて

売却価格が500万円～3000万円程度の一般的な土地やマンションなどであれば、5千円～1万円の印紙税がかかると考えておけばいいでしょう。

※税率は変動する可能性があるので、最新の情報は国税庁webサイトでご確認ください。

不動産売却の税金②：譲渡に係る所得税＆住民税

不動産売却時にかかる税金2つ目と3つ目は、【譲渡所得税】と【住民税】です。 この2つは、売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金です。 売却価格が購入価格より安い等、売却して損をしてしまった場合は払う必要がありません。

ポイント：取得時の契約書や領収書が残ってない場合は、課税価格が高額になる可能性がありますので、注意しましょう。

特に注意すべき点は、契約書等が残っていた場合、建物はその金額から経年劣化した分を償却しなくてはいけません。土地は償却の必要はありません。

※下記参考計算は資料より抜粋です。税理士としての説明文ではありません。

 【譲渡価額】　譲渡価額＝売却想定価格4,300万円＋固定資産税精算金10万円＝4,310万円

【取得費】　減価償却費＝建物の購入価格2,000円×0.9×0.015×12年＝324万円　取得費＝土地の購入価格2,000万円＋建物の購入価格2,000万円－減価償却費324万円＝3,676万円

【譲渡費用】　仲介手数料＝売却想定価格4,300万円×3%（※）×1.1（消費税）＝141万9,000円　売却想定価格4,300万円から、印紙税＝1万円　譲渡費用＝仲介手数料141万9,000円＋印紙税1万円＝142万9,000円 　※不動産売却の仲介手数料として一般的な「売却価格の3%」を想定

【譲渡所得】　譲渡所得＝譲渡価額4,310万円－取得費3,676万円－譲渡費用142万9,000円＝491万1,000円

次に課税譲渡所得を出します。 この場合、居住していたマイホームを売却するため、居住用財産の3,000万円特別控除が受けられます。 また、所有期間が10年を超えているため、居住用財産売却による14.21%の軽減税率が適用されます。 上記を踏まえて、課税譲渡所得を計算してみましょう。

【課税譲渡所得】　譲渡所得491万1,000円＜居住用財産の特別控除3,000万円　譲渡所得が3,000万円以下なので全額控除、控除額は491万1,000円　課税譲渡所得＝譲渡所得491万1,000円－特別控除491万1,000円＝0円

課税譲渡所得がプラスになっていないので、この場合は14.21%の税率をかけるまでもなく、税金が発生しません。

つまり、築12年の居住用マンション売却の譲渡所得税と住民税は【0円】です。 ※2020年3月時点の情報です。

想定２：住まなくなって5年経過した、築12年の居住用マンションを売却する場合 次に、先ほどのマンションが「住まなくなって5年経過していた物件だった場合」を考えてみましょう。 想定１と異なるポイントは、「住まなくなってから5年が経過している」という点だけです。しかし、想定１と条件が異なっていることがわかります。 ここで、「居住用財産」の定義を思い出してみましょう。 マイホーム関連の特別控除が適用される「居住用財産」とは、「実際に居住している物件」もしくは「実際に居住していた事実があり、住まなくなってから3年が経過した日の12月31日までの物件」でしたね。 この物件はその条件を満たしていないため「居住用財産」には該当せず、前述した4つの特例は適用されません。

これを踏まえて、特別控除の影響が出てくる「課税譲渡所得」の算出を行ってみましょう。

【課税譲渡所得】 　課税譲渡所得＝譲渡所得491万1,000円－特別控除0円＝491万1,000円　1,000円未満切り捨てのため、491万1,000円 所有して5年を超えているため、税率は長期譲渡所得に対する税率。

【税額】　長期譲渡所得の税率＝所得税15.315%・住民税5%　所得税＝課税譲渡所得491万1,000円×15.315%＝75万2,119.65円　100円未満切り捨てのため、75万2,100円　住民税＝課税譲渡所得491万1,000円×5%＝24万5,550円 　100円未満切り捨てのため、24万5,500円

【譲渡所得税 75万2,100円】＋【住民税 24万5,500円】＝【合計税額 99万7,600円】

つまり、この場合の譲渡所得税と住民税は【99万7,600円】です。 特別控除を受けられなかっただけで、0円だった税額が100万円に近い金額になってしまいました。 ※2020年3月時点の情報です。 ・税額は条件によって大きく変動する このように、条件が変わると、税額は大きく変動します。 課税譲渡所得が大きくなればなるほど税額も膨れ上がるので、不動産売却前には必ず計算しておきましょう。 売却価格がどれくらいになるかわからない、という場合は無料査定をお勧めします。