【掛川市　不動産売却】不動産売却時の譲渡損失による繰越控除や特例の適用方法について | 掛川市で不動産売却の専門会社を運営し最新情報を発信しております

　今回は、不動産の売却を控えたお客様から譲渡損益の扱いについて質問がありましたので、ブログの方にも掲載させて頂こうと思います。ご興味のある方は参考にしていただければと思います。

　不動産を売却して譲渡損失が生じたときは、確定申告をすることで損益通算や繰越控除などを利用できるようになります。いずれも課税所得額を減らすことができ、所得税や住民税などの税金の節約につながります。

「譲渡損失」とは、資産を売却したときに生じる損失のことです。反対に利益が生じるときは「譲渡益」と呼び、譲渡損失と合わせて「譲渡損益」と呼ぶこともあります。

　譲渡損失は、キャピタルロスとも呼ばれます。 譲渡益は課税対象となるため、確定申告を行い、所得税や住民税を納付しなくてはいけません。反対に譲渡損失は課税対象とはならないので、確定申告や納税は不要ですが、譲渡損失を確定申告することで他の譲渡益と通算して課税額を減らしたり、翌年以降の譲渡益から控除したりできることがあります。

　その年の1月1日時点で5年を超えて所有するマイホームを売って譲渡損失が生じたときが対象です。 住宅ローンを組んでマイホームを買い換える場合は、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除ができるので、節税を実現することが可能です。

　買い換えないときも、住宅ローンの残高が残っているマイホームを売却して損失が生じた場合は、譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除ができます。 いずれも確定申告をすることで税金の軽減措置が適用されるので、適切に手続きをするようにしましょう。

　 繰越控除とは、損益通算で控除しきれない損失を翌年以降の所得から差し引くことです。譲渡益は所得税と復興特別所得税、住民税の対象なので、損失が発生した翌年以降に繰越控除を実施することでこれらの節税につながります。

（※下記で計算例で説明します。）

　不動産売却で生じた損失において繰越控除を利用できる特例としては、次の2つが挙げられます。

１，マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

２，マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例について、詳しく説明します。

１，マイホーム買い換え時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について

　マイホームを買い換える場合は、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除の特例が適用できることがあります。特例が適用されると、譲渡損失を給与所得や事業所得などの他の所得と損益通算でき、課税対象額を減らして所得税や住民税の減額が可能です。 また、損益通算することで課税対象額がなくなった場合は、残りの譲渡損失を翌年以降に繰り越すことができます。繰越控除は最大3年間適用されます。 なお、マイホームの売却と買い換えは同時に実施する必要はありません。売却の前年から翌年までの3年間であれば、いつ買い換えても特例適用できます。

　 また、今住んでいるマイホームだけでなく、以前に住んでいたマイホームについても、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することで、特例の適用が可能になります。ただし、旧居宅の売主と買主が親子や夫婦など特別の関係にある場合は、この特例は利用できません。

２，マイホーム売却時の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について

　住宅ローンの残高が残っているマイホームを売却し、損失が生じたときは、特例が適用されて譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除できることがあります。

　この控除もマイホーム買い換え時の特例と同じく、旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合は利用できないので注意しましょう。

　特例が適用されると、マイホームの売却によって生じた譲渡損失を給与所得や事業所得などの他の所得と損益通算することが可能です。 また、損益通算しても譲渡損失が残ったときは、翌年以降に繰り越して課税対象額を減らすことができます。

　なお、繰越控除は最大3年間です。3年後に譲渡損失が残ったときは、翌年以降に繰り越すことはできません。

　譲渡損失があり、繰越控除と損益通算の特例を受けるためには、確定申告が必要です。確定申告をしなかったときは、特例適用の条件を満たす場合でも特例は適用されません。確定申告は、譲渡損失が発生した翌年に実施します。忘れずに手続きをし、損益通算や繰越控除が適用されるようにしましょう。 

マイホームの売却や買い換えの際の譲渡損失の特例を受けるためには、以下の書類が必要です。

①住民票

②登記事項証明書(写し)

③売買契約書(写し)

④マイホームの買い換え特例の場合は買い換えた資産を証明する書類

⑤住民ローンが残っているマイホームの売却特例の場合は譲渡資産の住宅ローンの残高証明書(売買契約日の前日のもの)

 ※マイホームの買い換え特例や住宅ローンが残っているマイホームの売却特例は、住宅ローン控除と併用することが可能です。

　譲渡損失の損益通算や繰越控除をしつつ、住宅ローン控除によって所得税や住民税の還付を受けられることがあります。

　ただし、譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を利用することで、所得税や住民税が減額され、住宅ローン控除で還付される金額が減る可能性があります。また、特例により課税所得額がなくなると、住宅ローン控除が適用されても還付金がなくなる点にも注意が必要です。

　実際の案件では、金田工務店にご連絡いただければ詳細を説明させて頂きますが、今回は中古住宅の場合等で注意しないといけない所もありますので注意点の説明をしておきます。

　今までの説明では譲渡損失があることを前提に説明してきましたが、損益計算の前に本当に譲渡損失があるかを確認することが大事です。土地のみの場合は良いのですが、建物の取得費については、所有期間中の減価償却費を差し引いて計算しますので、譲渡所得の計算が間違っていないか注意して計算し、本当に譲渡損失があるか確認しましょう！

■マイホーム（居住している家です。）で譲渡損失が生じたときの税金の計算例

　譲渡損失が生じたときに利用する代表的な税金特例について解説します。

　居住用財産(マイホームのこと)に該当するマンション売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たすと、居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(以下、「譲渡損失の買い替え特例」と略)と呼ばれる特例を利用することができます。 居住用財産の買い替え特例は、譲渡損瀬いつの金額について、損益通算および翌年以後3年内の各年分の所得から繰越控除を認めるという制度です。 損益通算の計算例を以下に示します。

条件

2021年の居住用財産の譲渡損失：▲2,500万円

給与所得：毎年600万円

上記の場合の損益通算の計算例

1年目の損益通算：600万円　－　2,500万円　＝　▲1,900万円

2年目の繰越控除：600万円　－　1,900万円　＝　▲1,300万円

3年目の繰越控除：600万円　－　1,300万円　＝　▲700万円

4年目の繰越控除：600万円　－　700万円　＝　▲100万円　(打切り)

5年目：繰越控除はできません。

上記の例の場合、1年目(譲渡年)から4年目まで毎年所得がマイナスとなったため、会社で源泉徴収していた税金分について、毎年全額が還付されます。 譲渡損失の買い替え特例を利用する場合、例えば買い替えで購入する住宅に「返済期間10年以上のローン契約が必要」等の細かい要件を満たす必要があります。 要件については、お問い合わせいただくか、国税庁のHPで確認もできます。