【掛川市　不動産売却】『筆界』と『所有権界』について。 | 掛川市で不動産売却の専門会社を運営し最新情報を発信しております

「筆界」と「所有権界」についてふれたいと思います。

　一般概念である土地の「境界」は、「筆界」と「所有権界」に大別されます。

　「筆界」については 「公法上の境界」と呼ばれています。平成17年、不動産登記法の改正によって、はじめて「筆界」という言葉が明文化されました。

「筆界」と「所有権界」が一致すべき理由は、地租改正時、村民たちの作成した図面が「公図」となり「公簿」になっていきます。村民たちの「所有権界」を図面化して、それが「公図」となり「公簿」になっていくことになりますから、その時点で「所有権界」＝「筆界」となります。 　「筆界」が形成された時点で、「筆界」と「所有権界」は表裏一体なもので、これが「筆界」と「所有権界」が本来一致する理由です。

　「所有権界」については、 「私法上の境界」と呼ばれています。互いに接する土地において、その土地所有者どうしの所有権と所有権がぶつかり合うところが「所有権界」です。「ここからここまでが私の土地ですよ」という、民法による所有権の概念内に存在し、垣根やブロック塀、または境界標などを設置して物理的に現地に表示しています。 日本の土地所有権の成立は、明治初期とされていて、「所有権界」もまた地租改正以来ずっと継承され、人々の話し合いにより線形を変えながら現在に至っています。 　「所有権界」は目には見えないもので、「所有権界」を現地で探す方法は、土地所有者が現地に集まって「境界確認の立ち会い」を行う方法、またはブロック塀や境界標などの位置を検証する方法などが一般的です。

　この「筆界」と「所有権界」は本来一致するはずなのですが、何かの原因で不一致になることがあります。これに気付いた隣接する土地の所有者のどちらか一方が疑義を唱えると境界トラブルに発展することになります。

　「筆界」と「所有権界」の不一致の原因を探り、整理して一致させていくことが境界トラブルを防ぐ（解決させる）最善の方法となります。

　しかし、現実には解決するのは大変です。

私自身も土地の仲介をする際に、境界問題に直面したことが何度もあり、様々な方法で解決してきました。

　まず、「筆界」と「所有権界」が不一致になる原因は「筆界」を表す「地図・公図」「地積測量図」等に、過失や故意の問題があって、「所有権界」の位置と一致しない場合があります。その場合は「地図・公図」「地積測量図」等を訂正すれば良いのですが、その是正をしなかった為に不一致となります。この場合解決するためには、改めて図面を現地の通りに是正する必要があります。

　もうひとつは、両土地所有者の話し合いにより「所有権界」に変更があった場合で、それを現地に表すために新たなブロック塀を設置したにもかかわらず、分筆登記をしなかった場合があります。分筆登記をしなければ「地図・公図」「地積測量図」等に反映されないので、「筆界」も存在しません。「筆界」が存在しないのに、「所有権界」は存在するという状態です。この場合は、本来ならブロック塀にあわせて分筆をすればいいのですが、話し合いをした当事者が他界していて、相続した所有者が当時の話し合いのことを証明できず（親からなんとなく聞いていることが多いです。）、却下となれば、ブロック塀を撤去しなければいけなくなる場合もあります。

　どちらのケースの場合でも、時間が経過することでの記憶の忘却、資料の紛失などで分からなくなってしまい、承認を得なければいけない対象人数が増えていたり、お互いの認識にズレがあったり、どちらかが折れる形となったり、金銭が発生したりと、様々ですが、とにかく一番良い形で解決させるよう頭を使います。

　感情の部分もあったりしますので、お互いの気持ちをよく考えて動くということが大切になります。

　話し合えば必ず解決できると思います。

　境界の不安がある場合には、当時のことを少しでも知っている人がいるうちに早めに解決しておくことが重要だと思います。

　当事者の忘却や紛失とは全く無縁で関係のない、後世の土地所有者が「境界」トラブルに巻き込まれてしまうことがないように現代の所有者がちゃんとしておくことが必要です。敷地境界が確定していない場合は、第三者に売却することはできませんし、賃貸にする場合でも借主様にしっかりした説明ができませんので、活用が難しい土地になってしまいます。

　時間が経過するほどリスクは大きくなりますので、ご心配な方はお早めにご相談ください。